سجلت أسهم العقارات الأمريكية أدنى مستوى لها على الإطلاق مقابل مؤشر S&P 500. استقرّ المعدل الذي يقارن بين القطاعين الآن عند 0,122 ، مما أزال كلّ التقدم الذي حققته أسهم العقارات قبل عام 2007.
لكن تراجع الأداء يُعد نسبياً، وليس انهياراً في أسعار المنازل. يبرز مدى تفوق الأسهم الأمريكية العامة على قطاع العقارات على مدى ما يقارب العقدين.
كيف فقدت أسهم العقارات الأمريكية ميزتها في فقاعة الإسكان
أشار تشارلي بيليلو، كبير استراتيجيي السوق في شركة كرياتيف بلانينج، إلى هذا المستوى القياسي المنخفض في إكس. قارن الرسم البياني الخاص به بين مؤشرين للعائد الإجمالي.
احفظ أن الصندوق الأول هو iShares US Real Estate ETF (IYR)، وهو يشتمل على صناديق الاستثمار العقاري وشركات العقارات. أما الثاني فهو صندوق SPDR S&P 500 ETF (SPY).
يعني ارتفاع النسبة أن قطاع العقارات يتفوق على السوق العامة. بلغ المؤشر حوالي 0,46 في فبراير 2007 ، مختتماً فترة تفوق مدفوعة بازدهار الإسكان.
حدثت أزمة الرهن العقاري عالية المخاطر بعد عدة أشهر.
انخفض المؤشر تقريباً بنسبة 73% من تلك الذروة. نتيجة لذلك، لم تعد أسهم العقارات الأمريكية تحتفظ بأي من المكاسب النسبية التي جمعتها خلال طفرة العقارات في أوائل الألفية الثانية.
تضخ التكاليف التمويلية من الضغوط. يظهر استطلاع فريدي ماك الأسبوعي أن متوسط سعر الفائدة الثابت لثلاثين عاماً بلغ 7,28% في 1 أكتوبر، وهو الأعلى منذ نوفمبر 2023.
أظهرت بيانات المقرضين اليومية بالفعل ارتفاعاً حاداً في أسعار الرهن العقاري في أواخر سبتمبر. في المقابل، عاد الاحتياطي الفيدرالي إلى رفع أسعار الفائدة.
تضرر صناديق الاستثمار العقاري مرتين من ارتفاع أسعار الفائدة. فهي تزيد من تكاليف الديون وتجعل توزيعات الأرباح تبدو أقل جاذبية مقارنة بالسندات.
لماذا يرى شيف عدم وجود قاع لأسهم العقارات
وضح بيتر شيف، كبير الاقتصاديين في يورو باسيفيك لإدارة الأصول، أن هذا القطاع أمامه المزيد من الهبوط. وذكر أن سوق العقارات ازدهر نتيجة انخفاض معدلات الرهن العقاري المستمر ودعم الحكومة.
أكد شيف أن كلا هذين المحفزين يسيران الآن في الاتجاه المعاكس. ووصف الصناعة بأنها "ميتة".
وضح أيضًا أن نسبة بيللو تتابع العوائد النسبية فقط. يمكن لصعود مؤشر S&P 500 بقيادة قطاع التقنية أن يدفع النسبة للانخفاض حتى وإن حققت أسهم العقارات مكاسب.
يتجهت الأسر لاتخاذ خطوة مشابهة. أصبحت الأسهم تمثل حصة قياسية من ثروة الأسر الأمريكية، بينما انخفضت حصة ملكية المنازل.
يبقى في النهاية أن خلفية أسعار الفائدة أهم من أي مخطط منفرد. تجاوز العائد على سندات الخزانة لأجل عشر سنوات 5%، ما يمكّن المستثمرين من تحقيق دخل جيد دون مخاطر العقارات. قد يشكل هذا العامل ضغطاً على أسهم العقارات الأمريكية حتى تعاود أسعار الفائدة الانخفاض.
